Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem mieszkania?

Przede wszystkim, czy sprzedający jest wpisany jako właściciel, czy mieszkanie nie ma hipoteki lub innych obciążeń oraz czy nie ma wpisów o roszczeniach i służebnościach. Jeśli na mieszkaniu jest kredyt, ustal, jak zostanie spłacony i wykreślony przy transakcji. Każdą wątpliwość wyjaśnij przed podpisaniem umowy.

Jakie koszty dochodzą do ceny mieszkania z rynku wtórnego?

Najczęściej podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Do tego dochodzą bieżące koszty utrzymania, czyli czynsz administracyjny i media. Jeśli korzystasz z doradcy kredytowego lub pośrednika, uwzględnij także te ustalenia. Warto policzyć całość przed decyzją.

Czy warto zamówić fachowca na oględziny mieszkania?

Jeśli nie znasz się na budownictwie, to dobry pomysł, zwłaszcza przy starszych budynkach. Specjalista oceni instalacje, wilgoć i stan, którego nie widać pod świeżą farbą. Koszt takiej wizyty jest niewielki przy potencjalnych naprawach i daje spokój, że kupujesz mieszkanie bez ukrytych wad.

Czym różni się mieszkanie własnościowe od spółdzielczego?

Mieszkanie własnościowe daje Ci pełne prawo własności i zwykle ma własną księgę wieczystą. Spółdzielcze prawo do lokalu to inna forma, która wiąże się ze spółdzielnią i nieco innymi formalnościami. To wpływa na przebieg transakcji i kredyt, więc warto wiedzieć, co dokładnie kupujesz, jeszcze przed umową przedwstępną.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego, na co zwrócić uwagę

8 czerwca 20269 min czytania

Mieszkanie z rynku wtórnego ma jedną dużą zaletę: widzisz od razu, co kupujesz. Budynek już stoi, sąsiedzi są, okolica działa. Trzeba tylko dokładnie sprawdzić stan lokalu, sytuację prawną i koszty utrzymania, żeby nie odziedziczyć cudzych problemów. Poniżej przechodzimy przez najważniejsze obszary do weryfikacji.

Stan techniczny mieszkania

Na pokazie nie patrz tylko na ładne meble, bo te i tak zostaną zabrane. Sprawdź to, co naprawdę kosztuje i czego nie widać na pierwszy rzut oka:

okna i drzwi, czy się domykają i nie przewiewają, bo wymiana to spory wydatek
instalacja elektryczna i hydrauliczna, wiek rur i tablicy bezpieczników
ogrzewanie, rodzaj i koszt, oraz jak ciepło trzyma mieszkanie zimą
ślady wilgoci i grzyba w kątach, przy oknach i w łazience, zwłaszcza w starym budownictwie
stan podłóg, ścian i sufitów pod świeżą farbą, która czasem coś maskuje

Jeśli nie czujesz się pewnie, możesz poprosić o pokaz osobę znającą się na budownictwie albo zamówić fachowca na oględziny. Koszt takiej wizyty jest niewielki w porównaniu z naprawami, które mogłyby Cię zaskoczyć po zakupie.

Księga wieczysta i sytuacja prawna

To etap, którego nie wolno pominąć. Księgę wieczystą sprawdzisz online po numerze, który podaje sprzedający. Zwróć uwagę na trzy rzeczy. Po pierwsze, czy osoba sprzedająca jest faktycznie właścicielem i czy jest tam wpisana. Po drugie, czy mieszkanie nie ma hipoteki lub innego obciążenia, a jeśli ma kredyt, jak zostanie on spłacony przy transakcji. Po trzecie, czy nie ma wpisów o roszczeniach, służebnościach albo postępowaniach.

Sprawdź też, czy mieszkanie jest własnościowe, czy spółdzielcze, bo to wpływa na formalności i na to, czy w ogóle istnieje dla niego księga wieczysta. Jeśli coś budzi wątpliwości, lepiej wyjaśnić to przed podpisaniem umowy przedwstępnej niż po niej.

Koszty utrzymania, nie tylko cena zakupu

Cena na ogłoszeniu to nie wszystko. Zapytaj o miesięczny czynsz administracyjny i o to, co on obejmuje, bo w jednym budynku w cenie jest woda i ogrzewanie, a w innym dochodzą one osobno. Sprawdź wysokość opłat za media i to, czy wspólnota lub spółdzielnia nie planuje większego remontu, na przykład dachu albo elewacji, który podniesie opłaty.

Do budżetu doliczy też koszty samej transakcji. Przy zakupie z rynku wtórnego pojawia się między innymi podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Jeśli korzystasz z pośrednika lub doradcy kredytowego, uwzględnij również te kwestie. Warto policzyć całość zawczasu, żeby nie zabrakło środków na finiszu.

Okolica i budynek

W Trójmieście ta sama liczba metrów może oznaczać zupełnie inny komfort życia, w zależności od dzielnicy i adresu. Przejdź się po okolicy o różnych porach, sprawdź dojazd komunikacją miejską, dostępność sklepów, szkoły i przedszkola, parking pod budynkiem oraz to, jak głośno jest wieczorem. Zwróć uwagę na klatkę schodową, stan części wspólnych i to, czy budynek wygląda na zadbany, bo to mówi sporo o wspólnocie.

Pomyśl też o przyszłości. Jeśli kiedyś będziesz chciał sprzedać to mieszkanie, dobra lokalizacja, blisko komunikacji i potrzebnych miejsc, zwykle łatwiej znajduje kupca.

Formalności i finalizacja

Gdy mieszkanie Ci odpowiada, a księga wieczysta jest czysta, zwykle podpisujecie umowę przedwstępną. To w niej ustalacie cenę, termin podpisania umowy końcowej i zadatek. Jeśli kupujesz na kredyt, na tym etapie składasz wniosek do banku i czekasz na decyzję, dlatego termin w umowie przedwstępnej powinien być realny.

Własność przechodzi na Ciebie dopiero przy podpisaniu umowy końcowej u notariusza. Notariusz sprawdza dokumenty, czyta umowę i dba o to, żeby transakcja była bezpieczna dla obu stron. Po wszystkim zostaje już tylko przepisanie liczników i opłat na siebie oraz odbiór kluczy.

Najczęstsze pytania

Pytania i odpowiedzi.

Co sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem mieszkania?: Przede wszystkim, czy sprzedający jest wpisany jako właściciel, czy mieszkanie nie ma hipoteki lub innych obciążeń oraz czy nie ma wpisów o roszczeniach i służebnościach. Jeśli na mieszkaniu jest kredyt, ustal, jak zostanie spłacony i wykreślony przy transakcji. Każdą wątpliwość wyjaśnij przed podpisaniem umowy.
Jakie koszty dochodzą do ceny mieszkania z rynku wtórnego?: Najczęściej podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Do tego dochodzą bieżące koszty utrzymania, czyli czynsz administracyjny i media. Jeśli korzystasz z doradcy kredytowego lub pośrednika, uwzględnij także te ustalenia. Warto policzyć całość przed decyzją.
Czy warto zamówić fachowca na oględziny mieszkania?: Jeśli nie znasz się na budownictwie, to dobry pomysł, zwłaszcza przy starszych budynkach. Specjalista oceni instalacje, wilgoć i stan, którego nie widać pod świeżą farbą. Koszt takiej wizyty jest niewielki przy potencjalnych naprawach i daje spokój, że kupujesz mieszkanie bez ukrytych wad.
Czym różni się mieszkanie własnościowe od spółdzielczego?: Mieszkanie własnościowe daje Ci pełne prawo własności i zwykle ma własną księgę wieczystą. Spółdzielcze prawo do lokalu to inna forma, która wiąże się ze spółdzielnią i nieco innymi formalnościami. To wpływa na przebieg transakcji i kredyt, więc warto wiedzieć, co dokładnie kupujesz, jeszcze przed umową przedwstępną.